《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂！4月1日起施行

銀杏小區(qū)業(yè)委會(huì)工作人員與小區(qū)居民議事。（鎮(zhèn)海區(qū)委組織部提供）

中國(guó)寧波網(wǎng)記者黃合徐卓蔚

看似“小物業(yè)”，背后關(guān)系到千千萬(wàn)萬(wàn)老百姓的“大民生”。

今天下午，市政府新聞辦舉行發(fā)布會(huì)，介紹《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂情況，修訂后的《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》將于今年4月1日起正式施行。

新修訂的《條例》有哪些亮點(diǎn)和特點(diǎn)？對(duì)哪些內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定和明確？對(duì)于普通人的生活將產(chǎn)生怎樣的影響？記者針對(duì)市民關(guān)心的問題進(jìn)行了相應(yīng)的采訪。

Q1：物居業(yè)關(guān)系如何規(guī)范？

發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，加強(qiáng)“執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”

住宅小區(qū)物業(yè)管理事關(guān)廣大人民群眾生活品質(zhì)，事關(guān)文明城市建設(shè)和社會(huì)和諧穩(wěn)定。此次修訂的《條例》是現(xiàn)行條例時(shí)隔十余年的再次修訂，是就當(dāng)前不斷加快推進(jìn)城市化進(jìn)程的應(yīng)對(duì)之舉。

電梯壞了沒人修、違法搭建無人管、消防通道被占用……這樣的物業(yè)“頑疾”屢見不鮮。如何解決物居業(yè)之間最為核心的關(guān)系問題？新修訂的《條例》在物業(yè)管理機(jī)制上，注重發(fā)揮社區(qū)黨組織在物業(yè)管理中的引領(lǐng)作用，進(jìn)一步明確相關(guān)部門和單位的管理職責(zé)，力求建立黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、政府監(jiān)管、各方參與的工作合力。

鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道銀杏小區(qū)打造紅色物業(yè)聯(lián)盟（鎮(zhèn)海區(qū)委組織部提供）

黨建引領(lǐng)，指引物業(yè)管理的正確方向。新修訂的《條例》明確本市要建立和完善社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下、多方參與的住宅小區(qū)基層治理體系，同時(shí)對(duì)社區(qū)黨組織參與籌備業(yè)主大會(huì)會(huì)議、協(xié)助審查業(yè)委會(huì)委員候選人資格、列席業(yè)委會(huì)會(huì)議等黨建引領(lǐng)的具體內(nèi)容作了明確規(guī)定。

針對(duì)不少涉及住宅小區(qū)物業(yè)管理的模糊地帶，新修訂的《條例》進(jìn)一步明確了相關(guān)部門和單位的管理職責(zé)，規(guī)定住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作，同時(shí)對(duì)各有關(guān)部門加強(qiáng)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)工作，及時(shí)、依法處置住宅小區(qū)內(nèi)各類違法行為的職責(zé)作了明確規(guī)定，并強(qiáng)化屬地管理責(zé)任，明確了鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府（街道辦事處）在指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)召開、業(yè)主委員會(huì)組建及其換屆改選和日常履職運(yùn)作等方面的具體職責(zé)。

此外，《條例》還結(jié)合實(shí)際情況對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分和調(diào)整的條件、程序等作了明確規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位出售、出租車位、車庫(kù)和公布車位、車庫(kù)處分情況以及道路停車泊位的設(shè)置、人民防空工程平時(shí)用于停車的管理等作了具體規(guī)定。

Q2：“錢袋子”問題如何處理？

加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)共有資金規(guī)范化管理

物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)不符”，物業(yè)相關(guān)資金賬戶開設(shè)和資金使用比較隨意，物業(yè)管理中資金收支不透明……物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳、使用和物業(yè)共有資金管理等話題，是當(dāng)下不少小區(qū)矛盾糾紛發(fā)生的深層次癥結(jié)所在。

新修訂的《條例》對(duì)物業(yè)管理中的“錢袋子”問題進(jìn)行了相應(yīng)的明確。一方面，條例規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)符合前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)制定和動(dòng)態(tài)調(diào)整相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期向社會(huì)公布。此外，《條例》還對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)、物業(yè)交付的承接查驗(yàn)和資料移交、物業(yè)保修責(zé)任等內(nèi)容作了規(guī)定。

物業(yè)人員開展檢查維修（寧波市物業(yè)管理協(xié)會(huì)提供）

另一方面，加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)共有資金的規(guī)范化管理。修訂后的《條例》對(duì)業(yè)委會(huì)開設(shè)基本賬戶和探索實(shí)行業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證管理制度等作了具體規(guī)定，對(duì)專項(xiàng)維修資金的設(shè)立、管理、交存、使用和應(yīng)急備用金、日常小額維修資金的設(shè)立、使用、監(jiān)督等作了規(guī)定；對(duì)各類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的內(nèi)容、收費(fèi)的方式、物業(yè)相關(guān)費(fèi)用收支明細(xì)情況的公布、物業(yè)費(fèi)收支的異議處理、監(jiān)督管理、投訴舉報(bào)等作了全面規(guī)定；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生收益的界定、用途、業(yè)主權(quán)利歸屬和保障等作了規(guī)定。

目前，市住建局在物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)資金管理方面，正同步修訂《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》，起草制定《寧波市住宅物業(yè)保修金管理辦法》，以推動(dòng)有效解決物業(yè)維修質(zhì)量和保修資金保障使用方面的一系列問題。根據(jù)《條例》第七十三條規(guī)定，市司法局正牽頭修訂《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》，該辦法已列入今年的市政府規(guī)章立法計(jì)劃，爭(zhēng)取在年內(nèi)出臺(tái)。

Q3：業(yè)委會(huì)如何有序自治？

數(shù)字賦能，智慧物業(yè)加強(qiáng)日常監(jiān)督

要想常態(tài)化提升住宅小區(qū)物業(yè)管理水平，提高業(yè)主自治能力是一條必由之路。當(dāng)下，不少地方的業(yè)委會(huì)水平和能力參差不齊，具體體現(xiàn)為操作實(shí)踐層面不夠規(guī)范透明，隨意性較大，在代表業(yè)主加強(qiáng)小區(qū)自治方面能力發(fā)揮存在短板。

對(duì)此，修訂后的《條例》進(jìn)一步細(xì)化了業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備和召開的具體程序，對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組的成立、人員組成、工作職責(zé)、經(jīng)費(fèi)保障等作了明確規(guī)定，對(duì)業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的日常職責(zé)、業(yè)委會(huì)及其委員禁止從事的行為作了具體的列舉規(guī)定，并規(guī)定了業(yè)委會(huì)不履行、違法履行職責(zé)的處理途徑和法律責(zé)任。

小區(qū)物業(yè)落實(shí)防臺(tái)防汛（由寧波市物業(yè)管理協(xié)會(huì)提供）

值得一提的是，結(jié)合數(shù)字化改革專項(xiàng)行動(dòng)，目前寧波正在研發(fā)全市物業(yè)管理綜合信息平臺(tái)并逐步投入使用，完善物業(yè)管理法律法規(guī)宣傳、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)信息網(wǎng)上備案、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本信息查詢、物業(yè)保修金和專項(xiàng)維修資金查詢等服務(wù)功能，逐步開啟線上線下同步管理和相關(guān)信息數(shù)據(jù)互聯(lián)互通的寧波“智慧物業(yè)”時(shí)代。

該平臺(tái)也將免費(fèi)提供業(yè)主大會(huì)會(huì)議系統(tǒng)供業(yè)主使用，為業(yè)主大會(huì)召開提供便捷、規(guī)范、權(quán)威的途徑，方便業(yè)委會(huì)常態(tài)化規(guī)范化運(yùn)行，同時(shí)也進(jìn)一步強(qiáng)化有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)督，完善物業(yè)矛盾糾紛化解機(jī)制，保障住宅小區(qū)日常物業(yè)管理不缺位。

Q4：《條例》如何有效落地？

市人大等有關(guān)方面將加強(qiáng)常態(tài)化監(jiān)督

《條例》修訂過程備受社會(huì)各界關(guān)注，也引發(fā)了大家的廣泛討論和積極參與?！稐l例》修訂在堅(jiān)持與民法典等上位法和國(guó)家有關(guān)政策保持一致的同時(shí)，對(duì)一些意見較為集中的問題的破解作了明確規(guī)定，將寧波市物業(yè)管理中“黨建引領(lǐng)”“陽(yáng)光物業(yè)”“物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目紅黑榜”等實(shí)踐中行之有效的經(jīng)驗(yàn)予以固化。