恒大之后,碧桂園爆雷。財(cái)聯(lián)社報(bào)道碧桂園未能支付8月7號(hào)的兩筆美元債利息,碧桂園自承認(rèn),自己出現(xiàn)了流動(dòng)性壓力。
碧桂園方面對(duì)媒體回應(yīng),受近期銷(xiāo)售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化,疊加各類(lèi)資金監(jiān)管的影響,公司賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少,出現(xiàn)了階段性流動(dòng)壓力。公司高度重視債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解,目前仍在積極優(yōu)化資金安排,努力保障債權(quán)人的合法權(quán)益。不過(guò),上述兩筆票據(jù)仍有30天付息寬限期。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,碧桂園承認(rèn)資金壓力,就是承認(rèn)爆雷,接下來(lái)房子更加不好賣(mài)了,陷入惡性循環(huán)。
(資料圖)
從當(dāng)前來(lái)看,別讓碧桂園倒下沖擊行業(yè),避免出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),非常重要。
為什么碧桂園會(huì)走到今天這一步?
早在恒大暴雷的時(shí)候,業(yè)內(nèi)的目光就投向了碧桂園,因?yàn)檫@兩家地產(chǎn)的基本模式差不多,碧桂園模式與恒大和融創(chuàng),這三個(gè)民營(yíng)開(kāi)發(fā)商的模式類(lèi)似,都是加杠桿飛速擴(kuò)張,只是杠桿率略有區(qū)別,只是許老板玩的更花一些,足球,汽車(chē),礦泉水……爆雷更早一點(diǎn)。
碧桂園重心一直是在開(kāi)拓三四線城市,隨著房地產(chǎn)形勢(shì)的急劇變化,一線、二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始下跌了,三四線的情況更加艱難。
從碧桂園的危機(jī)來(lái)看,主要表現(xiàn)在,其一是,房地產(chǎn)銷(xiāo)售大幅放緩。碧桂園三分之二的項(xiàng)目在內(nèi)地三四線城市,而這些城市商品房市場(chǎng)預(yù)期更加低迷,導(dǎo)致企業(yè)資金鏈更加緊張,這是問(wèn)題的根源。
據(jù)該公司公告,今年7月份,碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售額約120億元人民幣,這一數(shù)據(jù)相較去年大跌六成。根據(jù)中指研究院百?gòu)?qiáng)房企報(bào)告,今年1-7月份,碧桂園權(quán)益銷(xiāo)售額排名降至第四位。
其次是融資渠道受限,債務(wù)循環(huán)不暢。過(guò)去曾是房企融資主要渠道之一的海外債融資渠道不穩(wěn)定,幾近關(guān)閉。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),上半年,房地產(chǎn)行業(yè)海外債發(fā)行規(guī)模僅為110.7億元人民幣,同比大幅下降34.6%,占總?cè)谫Y規(guī)模降至2.7%。今年3月、4月、6月全行業(yè)均無(wú)新發(fā)行債券。
這也導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)惡化。該公司在近期一份公告中稱(chēng),對(duì)比2022年6月30日半年度之凈利潤(rùn)約人民幣19.1億元和股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約人民幣49.1億元,預(yù)期截至2023年6月30日止半年度可能錄得未經(jīng)審核凈虧損。
現(xiàn)金流直接來(lái)源的收入更是連續(xù)下滑,2023年公布的數(shù)據(jù),碧桂園均已跌出前三的位置。而如今,碧桂園已經(jīng)不是階段性流動(dòng)壓力的問(wèn)題了,是手頭現(xiàn)金流嚴(yán)重短缺!
據(jù)碧桂園2022年披露的財(cái)報(bào)顯示,該公司的股東利潤(rùn)虧損60.52億元,權(quán)益銷(xiāo)售額下降超過(guò)三成。而到了今年,根據(jù)碧桂園7月4日發(fā)布的公告顯示,2023年上半年,碧桂園權(quán)益合同銷(xiāo)售額為1287.6億元,同比下降30.44%。
加上碧桂園自己本身存在的債務(wù)問(wèn)題,據(jù)2022年新聞報(bào)道,該集團(tuán)的負(fù)債總額超過(guò)1.6萬(wàn)億元。
8月8日,碧桂園出現(xiàn)了"股債雙殺",碧桂園境內(nèi)的公司債大跌再現(xiàn)臨停潮,股票方面,公司股票已連跌7個(gè)交易日,累計(jì)跌幅約35.06%,市值縮水超96億港元。
保交樓,不準(zhǔn)隨便爛尾,已經(jīng)是首要任務(wù)了。有業(yè)內(nèi)人士表示,碧桂園停牌估計(jì)也不遠(yuǎn)了。
碧桂園的模式出了什么問(wèn)題?
碧桂園這幾年不光銷(xiāo)售額第一,拿地金額也是第一。2019年拿地金額2256億元,2020年1512億元、2021年1397億元。2022年185.9億元,沒(méi)有意識(shí)到行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),在剛需退潮的情況下,這為碧桂園現(xiàn)金流危機(jī)埋下隱患。
而碧桂園快速拿地,快速銷(xiāo)售背后,玩的是高周轉(zhuǎn)的“345”模式——3個(gè)月開(kāi)盤(pán),4個(gè)月資金回正,5個(gè)月資金再利用。
這種模式帶動(dòng)著設(shè)計(jì)行業(yè)和工程行業(yè),不斷拉高杠桿,而高杠桿、高周轉(zhuǎn)可以快速的資金回籠,壓縮工程時(shí)間,減少資金的成本,并讓資金多輪動(dòng)幾個(gè)周期。
所以在過(guò)去幾年,房地產(chǎn)的規(guī)??焖俚臄U(kuò)張,很多企業(yè)都從百億往千億級(jí)別的規(guī)模沖刺。所以在資本利益的驅(qū)動(dòng)下,設(shè)計(jì)品質(zhì),工程質(zhì)量都可以讓步。
工程質(zhì)量也間接對(duì)賣(mài)房與產(chǎn)品信譽(yù)造成了影響。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,碧桂園當(dāng)前遭遇的問(wèn)題主要是市場(chǎng)預(yù)期、資產(chǎn)流動(dòng)性和資產(chǎn)價(jià)格的問(wèn)題。某種程度上,也是過(guò)去幾十年房地產(chǎn)業(yè)“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高成本”的產(chǎn)物。在這一點(diǎn)上,碧桂園和其他房企的問(wèn)題是一致的。
不過(guò),他也指出,盡管都是萬(wàn)億級(jí)房企,但是碧桂園與恒大不同的是,碧桂園沒(méi)有搞非理性的多元化經(jīng)營(yíng),也沒(méi)有那么多資本運(yùn)作。
但由于市場(chǎng)對(duì)碧桂園的不信任感,原本在當(dāng)?shù)乇徽J(rèn)為是高端的房產(chǎn)可能無(wú)法如期轉(zhuǎn)售,進(jìn)一步造成業(yè)主們的經(jīng)濟(jì)損失。
避免碧桂園成為下一個(gè)恒大,是當(dāng)前需要警惕的。
房地產(chǎn)泡沫浮現(xiàn),別讓碧桂園倒了
碧桂園是1.6萬(wàn)億,那么華潤(rùn)、金地、招商、綠城、龍湖呢?
人們擔(dān)心,這些企業(yè)的債務(wù)爆炸也是時(shí)間問(wèn)題。雖然很多人不愿意承認(rèn),但房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)開(kāi)始破滅了。
從國(guó)內(nèi)來(lái)看,目前國(guó)民購(gòu)房剛需有限,前面幾年的高速增長(zhǎng),剛需已經(jīng)消耗的差不多了,房子蓋好了總能住個(gè)幾十年的。目前我國(guó)人口也開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)了,城市化超過(guò)65%了,增加空間不大,農(nóng)村大量的老齡人口,沒(méi)有進(jìn)城購(gòu)房需求,供需平衡已經(jīng)被徹底打破。
因此,降價(jià)風(fēng)暴不可避免,事實(shí)上,這一輪房地產(chǎn)救市力度很大,限購(gòu)限貸限售都取消了,現(xiàn)在就差限價(jià)還沒(méi)取消。為了解決問(wèn)題,銀行持續(xù)降低房貸利率或是一種趨勢(shì)。
而從李嘉誠(chéng)最近把自己的房產(chǎn)打7折出售可以知道,降價(jià)可能不可避免,這也幾乎是碧桂園自救還債的唯一方式了,房地產(chǎn)價(jià)格大概率會(huì)降到2014年左右的水平。
從收入來(lái)看,居民的收入這幾年增加不多,但碧桂園30年來(lái)在全國(guó)建了上萬(wàn)個(gè)項(xiàng)目,超千萬(wàn)業(yè)主,且很多在三四五線小城市,他們收入不高,幾代人積蓄全部在里面,如果碧桂園暴雷,意味著很多業(yè)主難以如期拿到房子,很多三四五線城市的人都將遭遇沉重打擊。
而本來(lái)在當(dāng)?shù)厮愀叨说姆慨a(chǎn)也可能無(wú)法轉(zhuǎn)手,其他樓盤(pán)也會(huì)受到嚴(yán)重打擊。
暴雷意味著很多銀行貸款還不上,地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)員工再繼續(xù)失業(yè),引發(fā)的是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)是,7月30日,楊惠妍把碧桂園服務(wù)20%的股權(quán),合計(jì)64億直接捐給了楊國(guó)強(qiáng)的慈善基金公司?;饡?huì)又把投票權(quán)委托給還給了楊惠妍。等于是左手倒右手,地產(chǎn)與物業(yè)做到了隔離。
如果碧桂園真的倒下了, 他們個(gè)人的資產(chǎn)做到了隔離,但卻給中國(guó)房地產(chǎn)、建筑行業(yè)、上下游行業(yè)投入一顆深水炸彈,當(dāng)前的現(xiàn)狀行業(yè)內(nèi)面臨違約壓力的還很多,房?jī)r(jià)雖然沒(méi)有漲不上去,利息可是在一天天的累積著的,面上只是境內(nèi)債、境外債??赡芩较吕镞€有VIE股權(quán)協(xié)議的質(zhì)押。
爆雷的房地產(chǎn)商越多,這可能導(dǎo)致銀行不良急劇上升。
因此,從這個(gè)角度來(lái)看,碧桂園不能倒下。碧桂園如果倒下,他們個(gè)人的資產(chǎn)做到了隔離,而那些買(mǎi)了碧桂園房子的人就難了,很可能一生積蓄都在一套房里面。
從目前來(lái)看,保住碧桂園,當(dāng)前最現(xiàn)實(shí)的辦法是讓其打折拋售房產(chǎn),同時(shí)要減少拿地、或通過(guò)展期或其他方式化解危機(jī)。
如果房子賣(mài)不出去,又無(wú)法打折拋售,手里沒(méi)有現(xiàn)金還債,越欠越多,最終捂不住,可能牽動(dòng)上下游紛紛爆雷,對(duì)房地產(chǎn)將是很大的打擊,由于碧桂園主打三四五線,降價(jià)拋售,把貸款還上,可能還不會(huì)沖擊到一二線的房?jī)r(jià)。
打折拋售可能是防止碧桂園這個(gè)局部風(fēng)險(xiǎn)蔓延為全局風(fēng)險(xiǎn)不得已的辦法,因?yàn)榀B加如今的老齡化和人口生育率,真實(shí)的需求接不住這么大的房地產(chǎn)盤(pán)子,這需要釋放投資利好,讓手里有閑錢(qián),但還愿意投資房地產(chǎn)的客戶(hù)來(lái)接盤(pán)。
保房?jī)r(jià)與保房企并不矛盾,特殊情況下,或許要特殊處理。
房地產(chǎn)公司,過(guò)去瘋狂拿地玩轉(zhuǎn)高杠桿,頭部房企接二連三爆雷,也打擊了民眾的購(gòu)房信心。
因此,包括碧桂園在內(nèi)的地產(chǎn)公司需要停止拿地,大力促銷(xiāo)賣(mài)房等等多種方式,去降低負(fù)債,在國(guó)內(nèi)降低存量房貸利率與現(xiàn)房銷(xiāo)售的政策推動(dòng)下,慢慢走出危機(jī),否則樓市的危機(jī)會(huì)加重。而碧桂園該想辦盤(pán)活三四線城市的資產(chǎn)自救了,留給它的時(shí)間也不多了。
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