恒大爛尾樓保交注定失?。∫?yàn)闆](méi)房子的人沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房！沒(méi)錢(qián)就是沒(méi)錢(qián)

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我們國(guó)家體制內(nèi)房產(chǎn)口的專(zhuān)家，很多是真的沒(méi)有機(jī)會(huì)去懂房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)邏輯，因?yàn)樗麄兊慕?jīng)歷就決定了他們沒(méi)有機(jī)會(huì)去參與到房地產(chǎn)最關(guān)鍵的資金籌集問(wèn)題上，所以他們提出的方案絕大多數(shù)時(shí)候都是失敗的。但是又由于各種原因，我們沒(méi)辦法直接在新聞當(dāng)中給大家講他們的失敗。

這里面有歷史原因。我們國(guó)家房地產(chǎn)真正起步是2003年徹底取消福利分房。也就是說(shuō)我們的商品房市場(chǎng)是摸著石頭過(guò)河，起步很晚，大家對(duì)規(guī)則都不怎么了解。而絕大多數(shù)的專(zhuān)家是一輩子在體制內(nèi)，開(kāi)始的時(shí)候也不是搞房地產(chǎn)，是在體制內(nèi)有了一個(gè)身份，外面的人看他“應(yīng)該懂”，就安排他去做。他們做事情也是走一步看一步的。

【資料圖】

而房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題就是需要大量的資本投入，真正的難點(diǎn)一直都是怎么籌錢(qián)，怎么讓盤(pán)子轉(zhuǎn)起來(lái)。買(mǎi)塊地動(dòng)不動(dòng)就十幾個(gè)億，這些錢(qián)哪里來(lái)？最后又要怎么收回來(lái)呢？

沒(méi)做過(guò)，就是不會(huì)。只能等到事情出來(lái)了，看看賬目，從結(jié)果去倒推，才知道問(wèn)題在哪里。

所以監(jiān)管部門(mén)一定是后知后覺(jué)的。就像恒大的問(wèn)題，為什么事情一出來(lái)，我們這些人做出來(lái)的判斷就是大多數(shù)樓盤(pán)沒(méi)辦法保交樓，不是水平高，就是看賬目。每個(gè)樓盤(pán)的專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)報(bào)告挨個(gè)看過(guò)去，匯總到一起用最簡(jiǎn)單的加減法一算，窟窿太大了，房?jī)r(jià)除非暴漲不然根本沒(méi)辦法解決。

大家都是后知后覺(jué)的。房地產(chǎn)這個(gè)事情你不把賬目攤開(kāi)來(lái)算一遍，你怎么知道問(wèn)題在哪里？

但是體制內(nèi)的專(zhuān)家有個(gè)長(zhǎng)處是一般人做不到的，就是他們能把理念包裝的特別漂亮。所以就給了民眾很美好的幻覺(jué)。比如最近很多網(wǎng)友都在看溫鐵軍老師講的拯救房地產(chǎn)的理念。他絕對(duì)是一個(gè)特別頂尖的學(xué)者，但是他講的那套爛尾樓轉(zhuǎn)保障房的理念，是五年前就已經(jīng)被確認(rèn)失敗的方案。

這件事情細(xì)細(xì)想想也很有趣，就是他們想到的辦法基本都一樣，所以結(jié)果錯(cuò)的也一樣。

這個(gè)方案其實(shí)邏輯很簡(jiǎn)單。爛尾樓很多時(shí)候就是因?yàn)榉孔淤u(mài)不掉。比如一個(gè)小區(qū)造了1000套房子，就賣(mài)掉500套，后面沒(méi)錢(qián)了，房子就爛尾了。那么想法就是政府出錢(qián)買(mǎi)下剩下的500套做保障房。給外面?zhèn)鬟f出一個(gè)供應(yīng)縮減的信息，利用基層的公務(wù)員系統(tǒng)傳遞消息，讓有錢(qián)人去投資房產(chǎn)，覺(jué)得政府在給大家讓利，買(mǎi)新房有倒掛便宜。

結(jié)果有錢(qián)人都去買(mǎi)房了，房?jī)r(jià)不就漲了嗎？政府收來(lái)保障房先給新進(jìn)城市工作的大學(xué)生，讓他們住。他們以后不是要結(jié)婚生孩子嗎？不也需要買(mǎi)房嗎？政府等房?jī)r(jià)漲了再把房子賣(mài)給這些大學(xué)生，不就又把錢(qián)收回來(lái)然后盤(pán)子就轉(zhuǎn)起來(lái)了嗎？

我當(dāng)年去聽(tīng)講座聽(tīng)這些專(zhuān)家講他們的方案的時(shí)候真就是驚為天人，覺(jué)得人家實(shí)在是太聰明了。后來(lái)執(zhí)行起來(lái)就發(fā)現(xiàn)一團(tuán)漿糊。原因很簡(jiǎn)單，流入的人口手里要有錢(qián)才能變成購(gòu)買(mǎi)力啊。經(jīng)濟(jì)增速降下來(lái)，他們沒(méi)有高薪崗位，拿什么去買(mǎi)房呢？

宣傳中確實(shí)可以讓大家相信，人口流入房?jī)r(jià)就能漲，可是現(xiàn)實(shí)中流入的人口要是賺不到錢(qián)，他們拿湊首付，用什么還貸款，又拿什么買(mǎi)房？

房子賣(mài)不掉，就是砸手里。砸政府手里政府痛苦，砸民眾手里民眾倒霉。

這就是經(jīng)濟(jì)周期啊。沒(méi)人能準(zhǔn)確的預(yù)言經(jīng)濟(jì)周期的。周期往上走的時(shí)候，你想虧錢(qián)都難；往下的時(shí)候，你連怎么逃都不知道。很多事情遇到了就是遇到了。要是回過(guò)頭去看自己的操作，覺(jué)得自己是英明神武，提前預(yù)判成功了走勢(shì)才恰好逃頂賺到錢(qián)，有時(shí)候也挺可悲的。因?yàn)槿蓑_別人可以，騙自己就沒(méi)意思了。

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