最高人民法院日前公布《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱“規(guī)定”)。
對(duì)寧波購(gòu)房者來(lái)說(shuō),其中最受關(guān)注的一個(gè)內(nèi)容是,從2022年1月1日起,由法院組織的司法拍賣的住房(以下簡(jiǎn)稱“法拍房”),也要限購(gòu)了!
目前,寧波對(duì)于全市范圍內(nèi)的法拍房是不限購(gòu)的。也就是說(shuō),不管法拍房是不是在限購(gòu)圈內(nèi),也不管報(bào)名參拍的人有沒(méi)有購(gòu)房資格,這類特殊的住房可以隨便競(jìng)買。
對(duì)于最高法的規(guī)定,寧波會(huì)否出臺(tái)相應(yīng)政策或?qū)嵤┘?xì)則?記者今天咨詢相關(guān)部門,得到的回復(fù)是目前暫未明確。
在北京盈科(寧波)律師事務(wù)所趙偉鋒律師看來(lái),最高法此次新規(guī),主要有3大方面,特別值得有意競(jìng)拍法拍房的人注意。
阿里拍賣平臺(tái)上的寧波部分司法拍賣房源截圖。僅作示意。
第一點(diǎn),從明年1月1日起,報(bào)名參拍寧波限購(gòu)圈內(nèi)的法拍房的,必須得有購(gòu)房資格。
規(guī)定第一條就明確:
“人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng),受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的,人民法院不予準(zhǔn)許?!?/p>
趙偉鋒律師表示,通俗點(diǎn)說(shuō),就是從2022年1月1日起,報(bào)名參拍位于寧波限購(gòu)圈內(nèi)的法拍房的,必須具備購(gòu)房資格。
如果不具備購(gòu)房資格或虛構(gòu)購(gòu)房資格,參與競(jìng)拍并成交的,拍賣無(wú)效,后果自負(fù)!
規(guī)定明確,競(jìng)買人虛構(gòu)購(gòu)房資格參與競(jìng)拍并成交的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)于賠償標(biāo)準(zhǔn),新規(guī)并未明確,可能需各地相關(guān)部門根據(jù)實(shí)際情況予以明確。
虛構(gòu)購(gòu)房資格參拍法拍房,還可能導(dǎo)致更嚴(yán)重的后果。規(guī)定明確:
“競(jìng)買人虛構(gòu)購(gòu)房資格或者當(dāng)事人之間惡意串通,侵害他人合法權(quán)益或者逃避履行法律文書確定的義務(wù)的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任?!?/p>
第二點(diǎn),法拍房競(jìng)買人的購(gòu)房資格,還必須是從報(bào)名參拍一直到法院出具成交裁定書時(shí),持續(xù)都具備!
規(guī)定明確:
“人民法院在司法拍賣房產(chǎn)成交后、向買受人出具成交裁定書前,應(yīng)當(dāng)審核買受人提交的自其申請(qǐng)參與競(jìng)拍到成交裁定書出具時(shí)具備購(gòu)房資格的證明材料;經(jīng)審核買受人不符合持續(xù)具備購(gòu)房資格條件,買受人請(qǐng)求出具拍賣成交裁定書的,人民法院不予準(zhǔn)許?!?/p>
也就是說(shuō),在從報(bào)名參拍到法院最終出具成交裁定書的這個(gè)過(guò)程中,如果你有一段時(shí)間是不具備購(gòu)房資格的——比如報(bào)名時(shí)候沒(méi)有購(gòu)房資格但報(bào)名后賣掉了一套住房、拍成功時(shí)已經(jīng)具備購(gòu)房資格了,最終也是拿不到法院的成交裁定書的,進(jìn)而拍下的住房自然也過(guò)不了戶。
第三點(diǎn),法拍房流拍后,沒(méi)有購(gòu)房資格的債權(quán)人不能以房抵債。
規(guī)定明確:
“司法拍賣房產(chǎn)出現(xiàn)流拍等無(wú)法正常處置情形,不具備購(gòu)房資格的申請(qǐng)執(zhí)行人等當(dāng)事人請(qǐng)求以該房抵債的,人民法院不予支持?!?/p>
這條規(guī)定,實(shí)際上是堵住了法拍房市場(chǎng)的一個(gè)“空子”。
采訪中,多位房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員告訴了我們記者一種可能的行為:有住房買賣雙方為了避開(kāi)限購(gòu)政策,特意通過(guò)法拍房的形式來(lái)交易,而為了防止被別人拍走,可能會(huì)通過(guò)一些手段變相使得法拍房流拍,最終以債務(wù)索取的方式完成過(guò)戶。
而按照最高法此次新規(guī),今后流拍的法拍房,將無(wú)法再過(guò)戶到不具備購(gòu)房資格的債權(quán)人名下,而只能等房子拍出后拿拍賣款。
在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),最高法新規(guī)施行后,借法拍房來(lái)變相炒房的現(xiàn)象,將會(huì)受到精準(zhǔn)打擊。
最后,附上最高法規(guī)定全文:
截圖自最高法官網(wǎng)
寧波晚報(bào)記者 曾梅